文旅地產的開發困局淺析（二）
新冠疫情讓地產和文旅行業都受到了巨大的沖擊，出現文旅業務曝出項目無限期關停，高管離職等消息，再一次把做文旅的地產企業拋到了風口浪尖。
地產業務和文旅業務是需要融合發展的，但隨著市場競爭的加劇，地產越來越像制造業，而文旅仍是服務業，兩種業務在產業類型上的差異越來越大。而地產企業在進入文旅行業之前，沒有對文旅業務的復雜性有一個清醒的認識，從地產到文旅不是簡單的地產+，而是產業轉型，從制造業轉向服務業，從標準化轉向個性化。
近幾年地產業務的發展趨勢是快周轉、金融化，其核心是追求“效率”，為此地產業務越來越標準化，產品標準化、流程標準化、人才標準化；高度標準化帶來了運營效率、資金使用效率的提高，但同時也使得房企越來越像制造業企業；隨著住宅產業化的推進，造房子就像在流水線上造汽車一樣。這種趨勢下，其實地產企業中人的因素比重越來越低，技術、流程、資金的比重越來越高。
文旅項目的核心是“客戶體驗”，而客戶是一個個差異化的個體，同樣的服務不同的個體的感受是不同的，即使同一個提供的服務不同的客戶感受也是不同的，一千個人眼中有一千個哈姆雷特一樣，這既是文旅產業的魅力所在，也是文旅開發的難度所在。為了實現“客戶體驗”，就必須做到極致化，在服務行業，只有極致才能生存。即使是做煎餅果子的，只要在一定范圍內口味做到最好，賺錢也是沒問題的。雖然科技對服務業的影響不斷提高，但科技永遠無法替代人，隨著需求的個性化、多元化，人的因素其實是更重了。
如果說地產開發是小學生，商業開發是中學生，文旅開發就是大學生了。讓小學生來做大學生的功課結果會怎么樣。其實最難的還不是文旅，而是康養，做康養至少應該是研究生水平，很多文旅項目要結合康養，這對企業和團隊提出了更高的挑戰。
從產業差異和管控體系要求來說，房企的快周轉做得越好，文旅項目就越難做好。這就是為什么好的文旅項目一般不是由TOP50的企業做的。無論長隆、麓湖、阿那亞都是非主流的開發企業，相對而言，做品質型的房企轉型文旅的成功率會高一些。
從地產到文旅不是簡單的地產+，而是產業轉型，從制造業轉向服務業，從標準化轉向個性化，從銷售思維轉向經營思維，從追求效率到追求客戶體驗。這一系列轉變并不是輕而易舉的，所有轉型進入文旅行業的企業沒有不交學費的，關鍵原因在于忽視文旅產業的復雜性和特殊性，從傳統業務轉型新業務，原有的模式和思維沒有做相應調整，而以前的成功模式在新業務中并不具有生命力，這好比南橘北枳，水土、環境換了后，模式也要隨之變化，適者生存嘛。
地產企業雖然在傳統業務中取得了巨大的成功，但正是傳統業務的成功讓企業忽視了新業務的特殊性。再大的企業也有能力邊界，知道什么不能做比知道能做什么更重要，地產可以大躍進，因為房企們已經搞了幾十年，有大量的人才、有成熟的模式，流程高度標準化；但文旅項目本質上是要追求個性化、差異化，成功的因素有很多，但持續成功的關鍵是認識、適應新環境，形成新模式，靠以往的成功經驗，結果很可能是一地雞毛。
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